賃貸が浸水したら修理・家賃・引っ越しは誰が払う？宅建士が整理

結論：修理は貸主、家賃は使えない分だけ減る。自分の家財は自分の持ち物。まず写真を撮る

賃貸が浸水したとき、建物と設備の修理は原則として貸主の義務です（民法606条）。住めない間の家賃は、使えなくなった割合に応じて減額され（611条）、全部が使えなくなれば賃貸借そのものが終わります（616条の2）。自分の家財は自分の持ち物で、貸主が当然に弁償するものではありません。片付けや修理の前に、まず被害の写真を撮ってください。

下の図は、この記事で整理する「誰が払うか」の一覧です。民法の条文が定める原則で、契約書に別の定めがあれば、そちらも確認してください。実際の減額の割合は貸主との話し合いで決まり、貸主側に責任があるかどうかは被害の状況によって変わります。この記事は法律相談ではありません。一次資料で確かめられる範囲を整理したものです。

修理は誰が払う？浸水した場合の建物・設備（民法606条）

壁・床・給湯器・分電盤といった建物や設備の修理は、貸主の義務です。民法606条1項は、賃貸人は賃貸物の使用・収益に必要な修繕をする義務を負うと定めています。例外は、借主の責めに帰すべき事由で修繕が必要になったときです（出典は末尾）。借主の行為が原因でない大雨や河川の氾濫による浸水であれば、条文のうえでは、修理を求める相手は貸主です。実際の窓口は管理会社になります。

借主が知っておきたい条文が、あと3つあります。

• 通知（615条）：修繕が必要になったら、借主は遅滞なく貸主に知らせなければなりません。貸主がすでに知っているときは別です。浸水に気づいたら、早めに管理会社へ連絡します
• 立ち入り（606条2項）：貸主が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするとき、借主はこれを拒めません。修繕のための立ち入りも、これにあたり得ます
• 借主が自分で直せる場合（607条の2・608条）：借主が修繕の必要を通知したのに貸主が相当の期間内に直さないとき、または急迫の事情があるときは、借主が自分で修繕できます。貸主が負担すべき必要費を借主が支出したときは、直ちに償還（立て替えた分の返還）を請求できます

ただし、自分で業者を手配する前に、管理会社へ連絡しておくのが先です。見積書・領収書・写真は必ず残してください。

「どこまで直すか」「いつまでに直すか」は、条文に書かれていません。物件の状況や被害の大きさで変わるため、修理の見通しは管理会社に確認します。災害後は、修理の請負を装う勧誘や詐欺が増える傾向があります。不審な勧誘を受けたら、消費者ホットライン「188」に相談してください（政府広報オンライン）。

住めない間の家賃は？減額か契約終了か（611条・616条の2）

家賃の扱いは、「一部が使えない」のか「全部が使えない」のかで分かれます。

• 一部が使えない：民法611条1項は、賃借物の一部が使用・収益できなくなった場合に、それが借主の責めに帰することができない事由によるときは、賃料は使えなくなった部分の割合に応じて「減額される」と定めています。借主が請求して初めて減る書き方ではありません。貸主に責任がなくても、借主の行為が原因でなければ、減額の対象になり得ます
• 残りでは目的を達しない：同条2項は、残った部分だけでは借りた目的を達せないとき、借主が契約を解除できると定めています
• 全部が使えない：616条の2は、賃借物の全部が使用・収益できなくなった場合は、賃貸借はこれによって終了すると定めています

浸水した部屋が、乾燥や修繕のあいだ使えない場合に、一時的な使用不能として611条で扱うのか、616条の2の「全部」にあたるのかは、条文だけでは線が引けません。使えない範囲と期間、回復の見込みなど、個別の事情で判断が分かれます。管理会社の説明は、メールなど書面で受け取っておくと後で確かめられます。

減額の割合の決め方は、条文に書かれていません。業界団体の日本賃貸住宅管理協会が、貸室・設備の不具合による賃料減額ガイドライン（令和6年10月4日付）を公表しています。法的拘束力のない目安で、割合や日数は状況に応じて調整できるとされています。注意書きには、台風や震災などの天災で貸主・借主の双方に責任がない場合も減額が認められるという記載があります。電気・ガス・水道の停止が供給元の事情による場合は別の扱いとする但し書きもあるため、原文で確認してください。割合の表は、著作権者の許諾なしの転載が禁じられているため、この記事には載せません。

自分の部屋が浸水していなくても、停電や給水停止で暮らせなくなることがあります。国土交通省の資料は、マンションでは、電気設備の浸水による停電や、ポンプ停止による給水停止が、部屋が直接浸水しないケースでも起こり得ると例示しています。この場合に家賃が減額されるかは、何が使えなくなったか、その原因が建物の設備にあるのか電気や水道の供給側にあるのかで変わり得ます。管理会社に確認してください。

減額の割合と期間は、貸主（管理会社）との話し合いで決めます。自分で減額分を計算して支払いを減らす前に、金額と期間を書面で確認しておくと、行き違いを防げます。

契約が終わったときの敷金と引っ越し費用：616条の2で契約が終了し、物件を返還したときは、敷金は、未払いの債務などを差し引いた残りが返還されます（622条の2）。一方、この記事で確認した条文（606条〜621条・717条）には、引っ越し費用や仮住まいの費用を貸主が負担すると定めたものはありません。貸主に請求できるかは、次の節で触れる717条のように、貸主側の責任が問題になる場合に限られます。公的な支援としては、被災者生活再建支援金の賃借加算や、災害救助法の賃貸型応急住宅があります（後述）。

自分の家財と、退去時の原状回復（717条・621条）

家財：家電・家具・衣類は借主自身の持ち物です。これを貸主が当然に弁償するという規定は、民法の条文にはありません。貸主に責任を問えるかどうかは、貸主側に建物の欠陥や管理の不備があったかどうかで決まります。民法717条1項は、土地の工作物（建物を含む）の設置または保存に瑕疵（欠陥）があって損害が生じたとき、占有者が損害を賠償する責任を負い、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは所有者が賠償しなければならないと定めています。

浸水の原因が、大雨や氾濫だけなのか、建物の排水や止水の不備なども関わっていたのかで、扱いが変わります。後者を疑う事情があるなら、写真と経緯を記録して、弁護士などの専門家に相談してください。この記事は、個別の責任の有無を判断しません。家財の損害に使える保険に加入している場合は、保険会社に連絡します。補償されるかどうかは契約内容で決まり、この記事では扱いません。

退去時の原状回復：621条は、借主は賃借物を受け取った後に生じた損傷を、賃貸借の終了時に原状に復する義務を負うが、損傷が借主の責めに帰することができない事由によるときはこの限りでない、と定めています（ただし書）。国土交通省の原状回復ガイドライン（再改訂版）の本文8頁は、「震災等の不可抗力による損耗」は借主が負担すべきものでないことは当然だと書いています。

ただし、このガイドラインの全文（173頁）に、「浸水」「台風」「水害」「洪水」の語は出てきません（2026年10月14日に全文を検索して確認）。ガイドラインは水害に触れていないため、根拠は621条ただし書に置くのが正確です。退去時に、浸水による傷みの原状回復費用を請求されたときは、浸水の原因と時期を示す写真や連絡の記録が、「借主の責めに帰することができない」ことを説明する材料になります。

浸水した直後にやること：安全、写真、連絡、保険の順

水が引いたあとの片付けや修理が始まると、被害の跡は消えていきます。貸主・保険・公的支援のどれにも使う記録は、あとから取り戻せません。次の順で進めます。

安全を確保する

• 濡れた電気機器・配線に触れない：製品評価技術基盤機構（NITE）は、浸水した家電は内部に水が残ったり、泥や塩分が付着したりして、火災を起こすことがあると注意しています。そのまま使わず、異常があれば直ちに使用を中止し、メーカーや販売店に相談します。分電盤や配線に不安があるときは、自分で直さず管理会社に連絡します
• 停電後の通電：急に電源を入れると、通電火災などの二次災害が起きるおそれがあります。復旧時は、ブレーカーがすべて「切」になっているのを確かめ、アンペアブレーカー、漏電遮断器、安全ブレーカーの順に一つずつ入れます。漏電遮断器が再び「切」になるときは漏電のおそれがあるため、ブレーカーを切ります（政府広報オンライン）
• ガス：においがしたら窓を開け、換気扇や火は使いません（同）
• 服装：肌の露出を避け、マスクをして、こまめに水分をとります。クギや木材でのけがに注意します（同）

片付けや修理の前に、写真で記録する

内閣府は、被害調査の前に被害箇所が分からなくなる修理や片付けをしてしまうと調査が困難になるため、被災者自身が可能な限り写真を撮って保存するよう求めています。写真は、罹災証明書の取得にも、保険の請求にも使えます。

• 家の外：なるべく4方向から撮ります。浸水した場合は、浸水の深さが分かるようにメジャーなどを当て、全体を写した「引き」と、目盛りが読み取れる「寄り」の両方を撮ります
• 家の中：被災した部屋ごとの全景と、被害箇所の「寄り」を撮ります。壁・床・窓・サッシ・襖・システムキッチン・洗面台・便器など、被害を受けた箇所はすべて撮ります
• 家電や家具など自分の持ち物：住宅設備と同じように、被害の状況を撮っておきます
• 日時：撮影日時が写真に残るよう、スマートフォンの日時設定を確かめておきます

賃貸では、自分の部屋の中に加えて、建物の外観や共用部分の浸水の跡も撮っておくと、貸主とのやり取りで役に立ちます。浸水の深さは、玄関の内側や掃き出し窓などに残る浸水の跡で測られます（内閣府の運用指針）。跡の高さが分かる写真を撮ってください。

管理会社・貸主に連絡する

写真を撮ったら、管理会社へ連絡します（615条の通知）。伝える内容は次のとおりです。

• 浸水に気づいた日時と、浸水した場所
• 被害の程度（どの部屋が、どれくらいの高さまで）と、写真を送れること
• 住み続けられるか、修理の見通し、修理中の家賃の扱いを知りたいこと

電話で話した場合も、日時と内容をメールなどで残します。回答は、できるだけ書面でもらいます。

保険と、罹災証明書の申請

加入している保険（家財の保険など）があれば、保険会社に連絡します。罹災証明書は、被災した住まいのある市町村に申請します（次の節）。

清掃と乾燥。消毒はそのあと

厚生労働省は、浸水した家屋の感染症予防には清掃と乾燥が最も重要で、清掃が不十分だと消毒の効果が出ないとしています。作業では、ゴーグル・マスク・手袋・底の厚い靴を着用し、ドアと窓を開けて換気します。汚泥は十分に取り除いてしっかり乾燥させます。屋外（床下や庭）の消毒は原則不要です。壁や床など建物の部分を取り外したり処分したりする前には、写真と管理会社への連絡を済ませてください。

罹災証明書：被害の程度の証明（災害対策基本法90条の2）

罹災証明書は、市町村長が、災害による住家の被害の程度を証明する書類です。災害対策基本法90条の2第1項は、被災者から申請があったとき、市町村長は遅滞なく住家の被害を調査し、罹災証明書を交付しなければならないと定めています。内閣府は、被災者生活再建支援金、義援金、融資、税や保険料や公共料金の減免・猶予、応急仮設住宅、住宅の応急修理などの支援の判断材料に使われると説明しています。

借主も申請できます。内閣府の手引き（令和7年5月）は、罹災証明書は原則として、災害発生場所の建物に居住する世帯に交付するもので、申請は所有者もできると説明しています。窓口は、被災した住まいのある市町村です。

罹災証明書には、被害の程度が、全壊・大規模半壊・中規模半壊・半壊・準半壊・準半壊に至らない（一部損壊）の6区分のいずれかで書かれます。区分は、住家全体に占める損害の割合で決まり、市町村職員の被害認定調査で判定されます。

水害の調査は、戸建て（木造・プレハブの1〜2階建て）では、外観と浸水の深さから推定する「第1次調査」から始まります。内閣府の運用指針（令和8年6月）が示す目安は、次のとおりです。

浸水の深さ（戸建て木造・第1次調査の目安）	被害の程度
床上1.8m以上	大規模半壊
床上1m以上1.8m未満	中規模半壊
床上0.1m以上1m未満	半壊
床上0.1m未満	準半壊
床下浸水	準半壊に至らない（一部損壊）

この表は、川の氾濫の水流やがれきの衝突で外壁や建具が壊れた場合には使いません（その場合は、より重い区分になる別の表を使います）。また、戸建て以外の建物（アパート・マンションなど）の調査は、外観に加えて室内も調べる「第2次調査」相当の方法になります（内閣府のリーフレット）。第2次調査は、各部位の損害を合計して判定するため、第1次調査の目安と異なる区分になることがあります。内閣府によると、第2次調査が行われた場合は、基本的に第2次調査の判定で罹災証明書が交付されます。

被災者生活再建支援金：賃貸の世帯はいくら受け取れるか

被災者生活再建支援法に基づく支援金は、賃貸の世帯も対象になります。ただし、次の条件が重なったときだけです（確認日2026年10月14日）。

• 支援法が適用された災害であること：政令（施行令1条）は、災害救助法の適用基準に該当する被害が出た市町村や、住宅の全壊が10世帯以上出た市町村などを対象と定めています。個人の被害が大きくても、災害の規模がこの基準に届かなければ、適用されません。適用の有無は、都道府県や市町村の案内で確認します
• 住宅の被害が一定以上であること：対象になるのは、全壊、大規模半壊、中規模半壊などの世帯です。半壊（損害割合20%台）、準半壊、一部損壊は、やむを得ず解体した場合などを除いて対象外です。内閣府の通知は、想定される事例として「賃借している住宅が半壊となる被害を受け、賃貸人の意向で当該住宅が解体された場合」を挙げています

金額は、住宅の被害の程度に応じた「基礎支援金」と、住宅の再建方法に応じた「加算支援金」の合計です。賃貸の世帯が新たに住宅を借りるときの加算（賃借）は、公営住宅を除きます。

世帯の人数が1人のときは、各金額の3/4です。使い道に制限はありません（政府広報オンライン）。

• 申請の窓口と期限：窓口は市町村です。基礎支援金は災害発生日から13か月以内、加算支援金は37か月以内に申請します（施行令4条）。基礎支援金のあとに、加算支援金を申請することもできます
• 添付する書類：基礎支援金は罹災証明書と住民票などです。賃借の加算には、新たに借りた住宅の賃貸借契約書の写しなどが要ります。内閣府の通知は、ホテルや旅館などの明らかな仮住まいは、賃借した住宅にあたらないとしています

都道府県や市町村には、独自の支援制度もあります。内閣府の一覧（令和8年5月1日現在）では、41都道府県が独自の支援制度を創設しています。支援法が適用されない災害や、床上浸水を対象に含む制度もあります。お住まいの地域の制度は、市町村の窓口で確認してください。

このほか、災害救助法が適用されると、民間の賃貸住宅を借り上げた「賃貸型応急住宅」への入居あっせんなどがあります（政府広報オンライン）。賃貸型応急住宅の入居申請などでも、罹災証明書が必要になります。

浸水のあと、停電・断水が続くときの備え

浸水のあとは、停電や断水が重なることがあります。国土交通省の資料は、浸水で電気設備やポンプが止まると、エレベーターが止まり、停電や給水停止が全戸に及ぶ例を示しています。井戸水は、浸水すると細菌などで汚染されている可能性があるため、水質検査で安全を確認してから使います。浄化槽も、被害を受けていないか確認してから、トイレを使います（政府広報オンライン）。

浸水のあとの停電や断水に備える記事は、次のとおりです。

• 停電のときの電源：ポータブル電源おすすめ比較【PSE・安全性チェック付き】、ポータブル電源 容量の選び方【家族何人・用途別】
• 水と食料：保存水おすすめ比較【保存年数・容量別】、非常食おすすめ比較【賞味期限・栄養・味】
• 断水時のトイレ：断水時のトイレの流し方・対処法
• 住まいで過ごす考え方：在宅避難のやり方と必要な備え
• 最低限そろえたいもの全般：防災グッズ最低限必要なものチェックリスト

次に借りる部屋を探すときは、次の2本が参考になります。

• 内見でハザードマップを見せられたとき：賃貸のハザードマップは気にしすぎ？宅建士が教える、確認すべき4点
• 契約時に防災セットを勧められたとき：賃貸の防災セットはいらない？「必須」と言われたときの確認点を宅建士が整理

よくある質問

床下浸水だけで、居室は使えました。家賃は下がりますか？

611条の対象になるのは、賃借物の一部が「使用及び収益をすることができなくなった」ときです。居室などが使える状態であれば、使えなくなった部分がない以上、この条文だけで減額が決まるとは言えません。給水や電気が止まっているなど、使えなくなったものがあれば、管理会社に確認してください。

管理会社に「自然災害だから、うちでは何も出せない」と言われました。どう考えればいいですか？

条文は、修理は貸主の義務（606条）、家賃は使えなくなった部分の割合に応じて減額（611条）と定めています。管理会社の説明が、どの条文や契約書のどの定めに基づくのかを、書面で教えてもらってください。納得できないときは、市町村の相談窓口や弁護士会の相談など、第三者に相談します。ここでは「違法かどうか」の判断はしません。

引っ越し費用は、貸主に請求できますか？

この記事で確認した条文には、貸主が引っ越し費用を負担すると定めたものはありません。貸主側の建物の欠陥などが問題になる場合（717条）は別の話です。公的には、被災者生活再建支援金の賃借加算（中規模半壊以上が対象）や、賃貸型応急住宅があります。

借主でも、罹災証明書を申請できますか？

できます。内閣府の手引きは、罹災証明書は原則として、災害発生場所の建物に居住する世帯に交付するもので、申請は所有者もできると説明しています。住民票と住んでいる場所が違うときは、賃貸住宅の契約書などで居住を確認する例も示されています。

退去のとき、浸水による傷みの原状回復費用を請求されたらどうしますか？

621条ただし書は、借主の責めに帰することができない事由による損傷は、原状回復の対象外と定めています。浸水の原因と時期を示す写真と、管理会社への連絡の記録を、そのまま出せるようにしておきます。

まとめ

• 修理は貸主の義務（606条）。借主は、遅滞なく通知する（615条）
• 家賃は、使えなくなった割合に応じて減額される（611条）。全部が使えなくなれば契約が終わる（616条の2）。どちらにあたるかは、個別の事情で分かれる
• 家財は借主の持ち物。貸主の責任は、建物の欠陥の有無など個別の事情で決まる（717条）
• 原状回復は、借主の責めに帰することができない損傷なら対象外（621条）。ガイドラインに水害の記載はない
• 浸水直後は、安全、写真、管理会社への連絡の順。片付けや修理の前に、被害の写真を撮る
• 罹災証明書は借主も申請できる。支援金の対象は、中規模半壊以上（半壊・準半壊は原則対象外）で、支援法が適用された災害に限る

参考・一次情報源

条文・法令（e-Gov法令検索、現行条文。確認日2026年10月14日）

• 民法 第606条（賃貸人による修繕等）
• 民法 第607条の2（賃借人による修繕）
• 民法 第608条（賃借人による費用の償還請求）
• 民法 第611条（賃借物の一部滅失等による賃料の減額等）
• 民法 第615条（賃借人の通知義務）
• 民法 第616条の2（賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了）
• 民法 第621条（賃借人の原状回復義務）
• 民法 第622条の2（敷金）
• 民法 第717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）
• 災害対策基本法 第90条の2（罹災証明書の交付）
• 被災者生活再建支援法 第3条（被災者生活再建支援金の支給）
• 被災者生活再建支援法施行令 第1条（支援金の支給に係る自然災害）
• 被災者生活再建支援法施行令 第4条（支援金の支給の申請）

内閣府・国土交通省・厚生労働省・その他

• 内閣府「被災者生活再建支援制度の概要」
• 内閣府「被災者生活再建支援法の一部を改正する法律の概要」（令和2年12月4日）
• 内閣府「被災者生活再建支援法の一部を改正する法律の施行について」（府政防第1746号、令和2年12月4日）
• 内閣府「都道府県独自の被災者生活再建支援制度」（令和8年5月1日現在）
• 内閣府「災害に係る住家の被害認定」「罹災証明書」ほか（被害認定基準運用指針・手引き・事務連絡）
• 内閣府「住家の被害認定調査における写真撮影に係る留意事項について」（令和2年7月5日、別添チラシ「住まいが被害を受けたとき最初にすること」）
• 政府広報オンライン「住まいが被害を受けたとき　最初にすること」
• 製品評価技術基盤機構（NITE）「浸水した家電製品から発火」
• 厚生労働省「浸水した家屋の感染症対策」
• 国土交通省 水管理・国土保全局「家庭での被災想定」
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
• 日本賃貸住宅管理協会「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」